2024年上海甲级写字楼二季度租金持续下行

近期，众多机构纷纷发布了上海 2024 年第二季度房地产市场回顾报告。

综合这些报告内容可知，2024 年第二季度，上海商业地产市场的租赁活动呈现出温和复苏的态势。租金的进一步下行调整提升了租户的问询热情，办公楼市场的租赁活跃度有所上升。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“租户正在积极把握租金调整的窗口期机会，优化自身的租赁策略。”

在办公楼市场方面，上海二季度甲级写字楼净吸纳量出现回暖。第一太平戴维斯的研究数据显示，二季度，上海共有 6 个新项目入市，总计带来 37.4 万平方米的供应，上半年累计供应达 101 万平方米。至此，全市甲级写字楼总存量为 1937 万平方米。

尽管有一半数量的子市场出现了空置率下降的情况，但由于新项目的因素，全市空置率仍环比上升 0.6 个百分点，达到 22.3%。北外滩、北站、老黄浦等片区吸纳情况良好，带动次级商务区空置率下降了 0.3 个百分点。

二季度，上海全市甲级写字楼录得 18.6 万平方米的净吸纳量，同时 2024 年上半年达到 48.6 万平方米的净吸纳量，已占到 2023 年全年的 75%，与 2022 年同期水平相当。

同时，仲量联行和第一太平戴维斯的统计数据均表明，二季度，上海写字楼市场的租金持续下行，市场竞争持续。

仲量联行研究认为，较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道。项目之间的价格竞争持续。新近项目业主通过较低的租金和具有吸引力的激励政策，以促进租户进行搬迁升级，而现有项目为提升或保持项目的出租率，继续优化租赁价格。二季度，中央商务区租金环比下降 4.6%，非中央商务区的整体租金环比下降 3.8%。

仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“租金的让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强，带动净吸纳量回升。租户更加聚焦高品质项目。在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公空间。同时，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。” 在非中央商务区，随着租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目，以期在成本效益和办公环境之间实现更好的平衡。

展望下半年，第一太平戴维斯的观点认为，下半年依旧保持供应端充沛的基调，业主计划仍有合计约 79.4 万平方米的供应交付，其中 70% 的面积位于非核心商务区。若如期交付，至 2024 年底，上海甲级写字楼存量将达到 2017 万平方米。

第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳以及助理董事徐梦璐分析表示，尽管目前市场吸纳水平依旧低迷，但传统行业相对坚挺。业主方提供的优惠政策不断向租户端倾斜，促使企业在降低成本的同时完成置换（增效），大量新项目交付入市也意味着租户有更多的选择。此外，政府印发的人才培养实施方案提到加强对新兴产业的扶持，扩大人工智能等计算机领域的理工科规模政策发布，不断为需求端释放市场积极信号。